Rizika převodu nemovitostí dle nové právní úpravy I.
Rekodifikace soukromého práva, účinná od 1. 1. 2014, přinesla řadu významných změn rovněž v oblasti převodu nemovitostí. Pro smluvní strany to zejména znamená, že nejen smluvní, ale rovněž předsmluvní fázi je nutno věnovat zvýšenou pozornost. V následující sérii článků budou rozebrány zásadní novinky, na které by smluvní strany neměly při převodu nemovitostí zcela jistě zapomínat. Výčet těchto zásadních ustanovení samozřejmě není zcela vyčerpávající a doporučujeme text smlouvy minimálně konzultovat s osobou, která má s novou právní úpravou zkušenosti. I neplatná smlouva totiž může být příslušným katastrem zavkladována s tím rizikem, že se této neplatnosti v budoucnu může oprávněná strana dovolat, nehledě na další rizika o kterých pojednává i tento článek.
Jednou z největších změn oproti předchozí úpravě je rozsáhlejší úprava možnosti záměny dlužníka. Problém pro potenciální kupce nastává v tom, že nevědomky mohou, spolu s nemovitostí, převzít i dluhy na této nemovitosti váznoucí. Tyto komplikace souvisí s tzv. instituty převzetí dluhu a přistoupení k dluhu.
Převzetí dluhu nastává tehdy, kdy do trvajícího závazkového vztahu vstoupí namísto dosavadního dlužníka dlužník nový. Občanský zákoník nově zavedl ustanovení o tom, že s převodem nemovitosti, na které vázne zástavní právo, přejde na nabyvatele i dluh takto zajištěný. Prodávajícímu přitom stačí, aby po uzavření kupní smlouvy a převodu vlastnického práva, v písemné formě vyzval svého věřitele, aby přijal nového dlužníka – kupujícího. Se záměnou v osobě dlužníka musí samozřejmě věřitel, stejně jako u jiné změny závazku, souhlasit. V tomto však nastává nejvíce problematická konstrukce občanského zákoníku, která zavedla fikci souhlasu věřitele s novým dlužníkem v případě, že tento neodepře souhlas dát. Pokud se tedy např. banka k dané výzvě o změně dlužníka nevyjádří, nastane fikce souhlasu s touto změnou. Nabyvatel nemovitosti se tak stane i novým dlužníkem. Pro potenciálního kupce to tedy znamená dbát zvýšené opatrnosti při koupi nemovitosti a řádně se přesvědčit o finančním stavu prodávajícího a ověřit si jej. Východiskem je zde dispozitivnost příslušného ustanovení občanského zákoníku, které umožňuje pro konkrétní koupi-prodej nemovitosti vyloučit použití daného ustanovení. Vyloučením jeho aplikace se tak předejde značným komplikacím.
Jinou situací je přistoupení k dluhu, které znamená změnu závazku v tom smyslu, že k dosavadnímu dlužníku přistoupí další subjekt, který se zaváže vůči věřiteli. Úprava občanského zákoníku nově deklaruje, že převezme-li někdo od zcizitele veškerý majetek nebo jeho poměrnou část, stává se společně a nerozdílně se zcizitelem (původním vlastníkem) dlužníkem z dluhů, které s převzatým majetkem souvisí a o kterých nabyvatel při uzavření smlouvy věděl nebo vědět musel. Dále je stanoveno, že nabyvatel není povinen plnit více, než kolik činí hodnota majetku, který takto nabyl. Dle důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku se jedná o ochranu věřitele před situací, kdy by se dlužník začal zbavovat svého majetku, aby nemusel plnit svým věřitelům. V případě koupě nemovitosti to však zakládá nutnost velké ostražitosti pro potenciálního kupce. Ten by se tak měl velice dobře seznámit s majetkovým stavem dlužníka a zjistit si, zda nemá nějaké dluhy. Bohužel, toto ustanovení již dispozitivní není a nelze tedy jeho aplikaci vyloučit dobře připravenou kupní smlouvou. Není ještě zcela jisté, jak se k aplikaci tohoto ustanovení postaví soudy, ale určitě je třeba doporučit větší ostražitost a nespoléhat na případnou vstřícnost soudů. Již nyní je však zřejmé, že řádná příprava smlouvy se v tomto případě neobejde bez důkladného prověření majetkové situace prodávajícího, zejména v rámci dostupných informačních zdrojů, jakým je např. insolvenční rejstřík apod.
Koupě či prodej nemovitosti je pro běžného člověka zásadním krokem v životě, nadto se většinou jedná o převody nemovitostí značné hodnoty. Je proto nutné k tomu kroku přistupovat zodpovědně s ohledem na jeho důležitost. Na internetu je sice možné nalézt velké množství vzorů smluv upravujících převody nemovitostí, jejich použití je však značně rizikové. Prvním argumentem, proč se vyhnout použití těchto vzorů, je zastaralost těchto vzorů s ohledem na nově účinný občanský zákoník a také nejistota správnosti daného vzoru. Druhým argumentem jsou výše zmiňovaná úskalí, kterým je možno se profesionálně připravenou smlouvou, či řádným prověřením majetkové situace smluvních stran, vyhnout pečlivě připravenou smlouvou. Řada advokátních kanceláři, včetně té naší, poté poskytuje rovněž možnost úschovy finančních prostředků, která smluvním stranám zajistí bezproblémový převod kupní ceny bez jakýchkoliv rizik. O advokátních úschovách pojednává blíže článek dostupný zde.
