CS - mobilní   |   EN - mobilní

Rizika převodu nemovitostí dle nové právní úpravy II.

Po přechozím článku, pojednávajícím zejména o změnách plynoucích z rekodifikace v rámci předsmluvního jednání ohledně převodu nemovitosti, bude tento článek zaměřen na možné komplikace při převodu nemovitosti související s existencí společenství vlastníků a na případnou neplatnost kupní smlouvy. Dále budou vysvětleny daňové povinnosti při převodu a povinnosti související s existencí průkazu energetické náročnosti nemovitosti.

Komplikace při převodu nemovitosti mohou nastat zejména v případě převodu bytové jednotky. Při koupi bytové jednotky je nutné primárně zjistit, jakým způsobem probíhá správy nemovitosti jako celku, jednotek a společných prostor domu. Tato správa může být vykonávána dvojím způsobem. Prvním způsobem je výkon správy bez existence společenství vlastníků. V takovém případě je za správu zodpovědný správce domu. Druhou možností je správa prostřednictvím společenstvím vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. SVJ musí ze zákona vzniknout v případě, kdy je v domě alespoň pět jednotek, které jsou ve vlastnictví alespoň třech různých vlastníků. Pouze pro úplnost – manželé vlastnící jednotku v rámci společného jmění jsou bráni jako jeden vlastník. Oproti předchozí právní úpravě však SVJ nevzniká přímo ze zákona, nýbrž zápisem do veřejného rejstříku, a to v návaznosti na předchozí založení samotnými vlastníky jednotek. A tady nastává úskalí v případě jakéhokoliv převodu jednotky. V situaci, kdy SVJ musí být založeno ze zákona, je zákonem stanoveno, že do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik SVJ. Při koupi bytové jednotky, kde ze zákona musí existovat SVJ, je tak nutné předložit výpis z rejstříku společenství vlastníků, jinak nebude převod vlastnického práva zapsán. Proto je důležité se o případnou existenci či nutnost existence SVJ zajímat již před samotnou koupí. Jinak je bohužel možné, že teprve za běhu či dokonce až po úhradě kupní ceny kupující zjistí neexistenci SVJ (byť ze zákona v daném domě existovat musí), čímž nedojde k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Důvody pro neexistenci SJV mohou být různé – od neinformovanosti či laxního přístupu vlastníků jednotek, po “bojkot” některého z nich. Závěrem lze tedy shrnout, že v případě koupě bytové jednotky je žádoucí požadovat výpis z rejstříku společenství vlastníků, a to již při samotném jednání s prodávajícím.

Dalším úskalím při převodu nemovitosti je otázka platnosti či neplatnosti kupní smlouvy. Katastrální úřad zkoumá platnost kupní smlouvy jen z určitého pohledu. Může tak nastat situace, kdy i neplatná smlouva bude katastrálním úřadem akceptována a vlastnické právo bude na základě této neplatné smlouvy zavkladováno. Tedy i smlouva připravená podle jakéhokoliv na internetu nalezeného vzoru, i když ji schází některý základní údaj, může být katastrálním úřadem (chybně) akceptována. Nový občanský zákoník zavádí zásadu materiální publicity, která staví na předpokladu správnosti údajů zapsaných ve veřejných seznamech. Tato zásada je však stanovena jako vyvratitelná právní domněnka, a tak i po “úspěšném” vkladu vlastnického práva na základě neplatné smlouvy mohou uplatnit své nároky třetí osoby, pokud k tomu mají legitimní důvod. Tyto třetí osoby po prokázání neplatnosti smlouvy tak mohou nárokovat určení vlastnického práva ve svůj prospěch.

Jisté změny přináší rekodifikace soukromého práva také v oblasti zdanění převodu nemovitosti. Zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen “zákonné opatření”), byl s účinností k 1. 1. 2014 zrušen zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon č. 357/1992 Sb.). Daň z převodu nemovitostí je nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí a to pro případy, kdy ke změně vlastnického práva k nemovité věci dojde po účinnosti zákonného opatření, tj. od 1. 1. 2014. Pokud změna vlastnického práva k nemovitosti nastane do 31. 12. 2013, podléhá zdanění režimu zákona č. 357/1992 Sb. Je proto nutno si uvědomit, že i pokud např. katastrální úřad rozhodne o vkladu vlastnického práva po 1. 1. 2014, rozhodující jsou právní účinky vkladu práva, tj. datum, kdy byl návrh na vklad podán katastrálnímu úřadu. Pokud právní účinky vkladu práva vznikly do 31. 12. 2013, postupuje se v daňovém řízení podle zákona č. 357/1992 Sb. Nově mají smluvní strany možnost volby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí. Strany se mohou ve smlouvě dohodnout, že daň zaplatí nabyvatel, pokud se takto nedohodnou, bude daň platit převodce. Základem daně je tzv. nabývací hodnota. Tou je sjednaná cena, pokud je vyšší než 75% administrativně stanovené ceny, nebo právě 75% administrativně stanovené ceny. Administrativně stanovená cena je buďto směrná hodnota, která vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, nebo je to zjištěná cena, což je cena dle znaleckého posudku vytvořeného na základě zákona upravujícího oceňování majetku. Samotná sazba daně z nabytí nemovitých věcí pak činí 4% ze základu daně. Změna nenastala ve lhůtě pro podání daňového přiznání a zaplacení daně. Přiznání je tedy dále nutno podat a daň zaplatit nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad.

Za zmínku stojí také nutnost existence průkazu energetické náročnosti nemovitosti (jehož součástí je i tzv. energetický štítek). Průkaz energetické náročnosti podává informace o spotřebě energie při provozu nemovitosti, tedy o energii spotřebované na vytápění, větrání a chlazení, ohřev teplé vody a osvětlení a tedy informuje potencionálního kupujícího o tom, nakolik je daná nemovitost hospodárná, což samozřejmě může mít dopad na sjednávání kupní ceny. Prodejce je nyní tedy povinen na své náklady tento průkaz vyhotovit a předložit ho při prodeji dané nemovitosti. Bez průkazu energetické náročnosti se již neobejde nejen novostavba, ale také, až na výjimky, každý dům či byt určený k prodeji či k pronájmu (např. při prodeji či pronájmu rodinného domu zapsaného na listu vlastnictví jako objekty k bydlení nad 50 m², komerčních a administrativních budov či při pronájmu). Průkaz energetické náročnosti lze u bytových celků nad 50 m² až do roku 2016 nahradit předložením faktur za energie za poslední tři roky

Jak je se shora uvedeného patrné, řádnou a pečlivou přípravu smlouvy o převodu nemovitostí není radno podceňovat, nakolik se jedná pro většinu o zásadní životní koupi či prodej, při které se nakládá s nemalými finančními prostředky. Profesionální příprava smlouvy, spolu s nezbytným doprovodným poradenstvím rovněž stran shora nastíněných problémů, je proto zcela jistě na místě.

← Zpět na hlavní stranu

Kontakt

Mgr. Martin Sýkora

advokát
ev.č. ČAK: 14478
ID datové schránky: z3xi6ax
tel.: +420 602 810 990
e-mail: sykora@legalsk.cz
skype: aksykora

Mgr. Jiří Kania

advokát
ev.č. ČAK: 14290
ID datové schránky: z6nijkz
tel.: +420 602 551 761
e-mail: kania@legalsk.cz
skype: kania.jiri

Mgr. Barbora Matýsková

advokát
ev.č. ČAK: 19810
ID datové schránky: 6ye5yku
tel.: +420 731 268 771
e-mail: matyskova@legalsk.cz
skype: matyskova@legalsk.cz

Adresa

Sídlo:
  • Sadová 171/40, 746 01 Opava
Pobočky:
  • Brandlova 9, 702 00 Ostrava
  • Křižíkova 52, 186 00 Praha 8-Karlín

Bankovní spojení

Fio banka a.s.
CZK: 2900708732 / 2010
EUR: 2800708743 / 2010

IČ: 73734021
DIČ: CZ8310115253

E-poradenství

Rubrika „E-poradenství“ slouží k zodpovězení dotazů v obecné rovině s návrhem na konkrétní způsob řešení či k případnému nasměrování k jinému odborníkovi, např. k notáři či exekutorovi.

Tato rubrika též slouží k rychlému zjištění, zda v konkrétním termínu či lhůtě umožňuje pracovní harmonogram advokáta poskytnout klientovi právní službu či právní zastoupení v soudním či správním řízení a za jakých finančních podmínek.

Online poradenství je poskytováno přes kontaktní formulář níže, či jiné přímé online kontakty.