Úhrada kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy

Základem každého smluvního závazku je bezesporu kvalitně sepsaná smlouva. Zvýšené pozornosti je nutné pak dbát zejména u kupních smluv, jejichž předmětem je úplatný převod nemovitosti. Jak nejlépe celý proces tohoto převodu nemovitostí zajistit zodpoví následující článek.

V základu každá dobrá smlouva, týkající se úplatného převodu nemovitosti, je rozfázována do jednotlivých, na sebe navazujících kroků. Ideálně se jedná o jednání o uzavření smlouvy, podpis smlouvy samotné, podání návrhu na vklad, provedení vkladu, placení kupní ceny a převzetí nemovitosti.

Jednou z nejpodstatnějších náležitostí je právě placení kupní ceny – tedy okamžik, forma a zajištění nároků na úhradu kupní ceny na straně jedné a okamžik převodu nemovitosti na straně druhé. U kupních smluv, jejichž předmětem je úplatný převod nemovitosti, nejde totiž o zanedbatelné částky a jednoznačně se tak vyplatí si placení kupní ceny pojistit některým z možných institutů.

Jeden z nejbezpečnějších a nejúčinnějších způsobů, kterým si lze zajistit bezproblémový proces převodu kupní ceny je tzv. advokátní úschova.

Hlavním cílem kupní smlouvy o nemovitost, je pro kupujícího nabýt ji do svého vlastnictví a pro prodávajícího inkasovat kupní cenu. Převody nemovitostí podléhají ze zákona evidenci v katastru nemovitostí a tak musí ke smlouvě o jejím převodu přistoupit i vklad do příslušného katastru nemovitostí. A právě ono mezidobí od sepsání smlouvy do provedení vkladu může, vzhledem k její délce, přinést smluvním stranám řadu komplikací. Tyto komplikace mohou často až zabránit úspěšnému vkladu do katastru nemovitostí a tím i onomu hlavnímu cíli kupní smlouvy – prodeji, resp. koupi nemovitosti. Právní účinky vkladu totiž vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Nabyvatel se tak sice stane vlastníkem zpětně ke dni podání návrhu na vklad, ale teprve na základě faktického vkladu do katastru, ke kterému dochází vždy s určitým časovým odstupem.

Rizika pro kupujícího

Představme si situaci, kdy došlo z nějakého důvodu k zamítnutí podaného návrhu na vklad, přičemž kupující již kupní cenu za nemovitost uhradil prodávajícímu ke dni podpisu smlouvy. Toho tak může teoreticky prodávající využít a s již uhrazenou kupní cenou zmizet. Nastat může i situace, kdy prodávající, využívajíc zamítnutého návrhu, prodá nemovitost jinému kupujícímu. V obou případech se sice lze bránit příslušnými žalobami ( v prvém na vydání bezdůvodného obohacení, v druhém pak žalobou proti zamítavému rozhodnutí o povolení vkladu), nicméně jde o procesy zdlouhavé a často s nejistým výsledkem.

Návrh na vklad může rovněž pozbýt své právní účinky prostřednictvím tzv. předběžného opatření ( a tím zmařit zamýšlený cíl kupní smlouvy ), kdy je prodávajícímu uloženo, aby nenakládal s určitou nemovitostí.

Převod může být také významně ztížen zřízením soudcovského zástavního práva na předmětné nemovitosti či může být ona nemovitost zajištěna policejním orgánem nasvědčují-li zjištěné skutečnosti tomu, že nemovitost je určena ke spáchání trestného činu nebo k jeho spáchání byla užita, nebo je výnosem z trestné činnosti.

Všechny tyto situace mají společnou jednu věc, a to nejistotu kupujícího od okamžiku úhrady kupní ceny do okamžiku uskutečnění převodu nemovitosti v jeho prospěch.

Rizika pro prodávajícího

Sjednají-li si smluvní strany úhradu až po provedení vkladu, může se naopak prodávající ocitnout v nezáviděníhodné situaci. Jde o případy, kdy kupující kupní cenu neuhradí, či s její úhradou nepospíchá. Prodávající totiž již není vlastníkem nemovitosti, neobdržel úhradu a navíc je nutno mít na paměti, že provedený vklad již nelze ze strany katastrálního úřadu žádným jednostranným úkonem prodávajícího zrušit. Jediným prostředkem nápravy je podání žaloby na určení vlastnického práva. To však opět představuje nežádoucí zdržení.

Tak jako v předchozím případě, může i zde nastat situace, kdy kupující doposud neuhrazenou nemovitost obratem prodá jinému. Prodávajícímu opět nezbude, než se svých práv domáhat zdlouhavou soudní cestou.

Způsob úhrady kupní ceny

Kupující může uhradit kupní cenu dvojím způsobem – v hotovosti, či bezhotovostně. S oběma způsoby, nejsou-li vázány na další podmínky jako v případě advokátních úschov, jsou však spojena jistá rizika.

Nevýhody úhrady kupní ceny v hotovosti

K hotovostní úhradě kupní ceny se smluvní strany uchylují zpravidla z neznalosti, či nedůvěry. Často si však neuvědomují omezení, která jsou s takovou platbou spojena. Jelikož se totiž jedná o úhradu kupní ceny za nemovitost, půjde zpravidla o větší částku peněz. Pomineme-li zjevnou nepraktičnost nošení takovéto hotovosti k podpisu smlouvy, ukládá nám právní řád nadto významné omezení. Zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti a o změně zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů totiž říká, že poskytovatel platby, jejíž výše překračuje částku 15 000 eur ( ca 375 000 Kč), je povinen provést platbu bezhotovostně, přičemž za porušení této povinnosti mohou finanční či celní orgány uložit pokutu až do výše 5 mil. Kč. Kontrolní úřad nemá v těchto případech těžkou úlohu, neboť se k němu smlouva, dříve či později, dostane ( například v případě finančního úřadu v rámci úhrady daně z nemovitosti ) a to včetně podpisů smluvních stran.

Platbu v hotovosti, v případě nemovitostí, nelze tedy doporučit jak z praktického – kdy je potřeba přemísti fyzicky velkou částku peněz, tak z právního hlediska – kdy se strany vystavují nemalé pokutě.

Nevýhody samotné bezhotovostní úhrady

Samotná bezhotovostní úhrada kupní ceny má také své zápory. Pokud jsou totiž skládány peněžní prostředky na účet prodávajícího přímo v bance, není možné poté, co jsou peníze bance převedeny, tuto operaci stornovat. Opravné zúčtování je možné provést pouze v případě, že chybou banky nebylo provedeno zúčtování v souladu s příkazem klienta.

Vyloučit ani nelze případ, kdy kupující omylem převede peníze na špatný účet – banka opět nesmí provést opravné zúčtování. Klient banky pak sám musí vyzvat, za případné součinnosti banky, osobu, které peníze omylem převedl, aby mu je vrátila. Když tak neoprávněný příjemce neučiní, nebo bylo mezitím jeho bankovní konto zrušeno, nezbývá opět kupujícímu než se obrátit na soud.

Zajištění úhrady kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy

Rizika, která se mohou v okamžiku placení kupní ceny objevit, z nichž některá jsou popsaná výše, lze úspěšně limitovat pomocí některého ze zajišťovacích institutů. K jedním z nejúčinnějších, jak již bylo nastíněno, patří institut tzv. advokátní úschovy na jejíž správné dodržování dohlíží Česká advokátní komora.

V případě advokátní úschovy, uzavře advokát smlouvu o advokátní úschově se dvěma (nebo více) smluvními stranami za účelem zajištění řádného splnění povinností vyplývajících ze smluv mezi nimi. Po podpisu kupní smlouvy kupující skládá kupní cenu nebo její podstatnou část do této advokátní úschovy, z níž je tato částka vyplacena prodávajícímu teprve v okamžiku, kdy nastoupí skutečnosti sjednané ve smlouvě, nejčastěji se jedná o okamžik, kdy je kupující řádně zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník.

Se složitelem i příjemcem financí je tedy sepsána zvláštní smlouva o úschově v níž je individuálně, dle pokynů smluvních stran, popsán detailně postup uvolnění financí z účtu úschov.

Smlouva o úschově je trojstranná smlouva, která vytváří práva a povinnosti všem zúčastněným stranám – advokátovi jakožto správci, kupujícímu a prodávajícímu. Tato smlouva by měla být podepisována současně s podpisem kupních smluv, případně by její vzor měl být přílohou této kupní smlouvy. Dle smlouvy o úschově je poté kupní cena vložena na svěřenecký účet, který je veden ve prospěch advokáta – správce u banky. Pro každého klienta je veden zvláštní účet a jeho prostředky jsou tak vedeny zcela odděleně od financí jiných klientů i advokáta. Správce poté poskytuje stranám údaje o účtu ve formě výpisů z účtu a to dle požadavků smluvních stran, minimálně však v podobě prvotního výpisu při složení depozita a zůstatkový účet při vypořádání transakce.

Vedení účtu úschov u advokáta je ošetřeno zvláštní smlouvou advokáta s bankou omezující možnost dispozice s prostředky na účtu jak z hlediska oprávněné osoby, tak z hlediska účelu použití prostředků. K tíži účtu banka není oprávněna zúčtovat své pohledávky, prostředky na účtu nemohou být předmětem exekuce či dědictví ani nemohou sloužit jako zajištění závazků.

Jednou z podstatných výhod advokátní úschovy je důvěryhodnost a zejména odbornost. V rámci svěřenecké transakce totiž dochází ke zkoumání splnění podmínek pro uvolnění složené částky – depozita. Jde často o detailní zkoumání toho, zda například předložené dokumenty odpovídají zamýšlenému záměru.

V případě, že je správce vyzván prodávajícím k uvolnění složené částky, může, dle dohody smluvních stran toto depozitum uvolnit bez dalšího, nebo oznámit složiteli tento pokyn k uvolnění a ten má tak možnost zpochybnit či potvrdit splnění podmínek pro uvolnění depozita.

Právě uvolnění uschované částky je posledním krokem k úspěšnému naplnění záměru smlouvy o úschově. Podmínky pro uvolnění jsou konstruovány individuálně a tak záleží na jejich individuálních požadavcích. Lze doporučit například strukturu, kdy prodávající prokáže správci, že se složitel stal řádným, jediným a neomezeným vlastníkem převáděných nemovitostí. Prodávající tuto skutečnost může prokázat např. předložením sjednaných dokumentů jako je originál nebo úředně ověřená kopie výpisu z katastru nemovitostí, ze kterého bude vyplývat výlučné vlastnické právo složitele k převáděné nemovitosti, originál kupní smlouvy s ověřením katastrálního úřadu o provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, či kopie pravomocných stavebních povolení (územního rozhodnutí) s vyznačením okamžiku nabytí právní moci apod.

Dle dohody smluvních stran může depozitum sloužit rovněž jako jistina k zaplacení daně z převodu nemovitostí. Depozitum by se tak uvolnilo prodávajícímu až poté, co bude prokázáno, že uhradil daň z převodu nemovitostí

Uvolnění depozita bude při splnění podmínek stanovených smlouvou provedeno zpravidla formou bezhotovostního bankovního převodu na účet prodávajícího.

Pokud nebudou splněny podmínky pro uvolnění depozita do stanovené doby, je složená částka vrácena složiteli zěpt na jím určený účet. Pokud je depozitum vráceno složiteli, neznamená to negaci kupní smlouvy, ale pouze to, že závazek uhradit kupní cenu není zajištěn.

Závěr

Úhrada kupní ceny nemovitosti prostřednictvím advokátní úschovy představuje zajišťovací institut výhodný jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího. Umožňuje jim kontrolovaný přechod kupní ceny v okamžiku, který si sami ve smlouvě o úschově sjednají. Tím, že je dohodnutá peněžní částka složena na zvláštní účet u správce, coby nezávislé třetí osoby, dojde k podstatné eliminaci rizik spojených s řádným a včasným převodem.